Verluste aus zwei Ferienwohnungen Verluste aus zwei Ferienwo

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Verluste aus zwei Ferienwohnungen Verluste aus zwei Ferienwo

Beitragvon Klaus am Fr 24. Okt 2008, 09:56

Finanzgericht K├Âln, 10 K 660/05
Datum: 23.06.2005
Gericht: Finanzgericht K├Âln
Spruchk├Ârper: 10. Senat
Entscheidungsart: Urteil
Aktenzeichen: 10 K 660/05
Tenor:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens haben die Kl├Ąger zu tragen.

Tatbestand
1

Die Beteiligten streiten dar├╝ber, ob und in welcher H├Âhe die von den Kl├Ągern erkl├Ąrten Verluste aus zwei Ferienwohnungen steuerlich ber├╝cksichtigungsf├Ąhig sind.
2

Die Kl├Ąger sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Ehegatten. Der Kl├Ąger ist seit Ende 1988 Eigent├╝mer einer Ferienwohnung in dem Ort I auf der Insel T. Im Jahr 1990 erwarb er eine weitere Ferienwohnung in W. Der Kl├Ąger hat die Vermietung der Wohnungen nicht vollst├Ąndig auf einen Verwalter ├╝bertragen, sondern sich in erster Linie selbst um die Vermietung bem├╝ht (Postwurfsendungen, Mundpropaganda und Annoncen), weil er als Vertriebsleiter der Ansicht war, die Wohnungen besser als eine Vermietungsgesellschaft vermieten zu k├Ânnen.
3

In den Jahren 1989 bis 2000 wurden die Wohnungen nach Angaben der Kl├Ąger wie folgt vermietet:
4

Insel T Stadt W
5

1989 25 Tage
6

1990 57 Tage 29 Tage
7

1991 67 Tage 18 Tage
8

1992 67 Tage 40 Tage (Sch├Ątzung)
9

1993 75 Tage 28 Tage
10

1994 47 Tage 14 Tage
11

1995 117 Tage 0 Tage
12

1996 68 Tage 16 Tage
13

1997 66 Tage 0 Tage
14

1998 54 Tage o.A. (1.120 DM Miete)
15

1999 20 Tage 0 Tage
16

2000 19 Tage 0 Tage
17

Selbstgenutzt wurde die Wohnung auf der Insel T nach Angaben des Kl├Ągers wie folgt:
18

1989 ohne Angabe
19

1990 ohne Angabe
20

1991 8 Tage
21

1992 8 Tage
22

1993 9 Tage
23

1994 9 Tage
24

1995 9 Tage
25

In ihren Einkommensteuererkl├Ąrungen der Streitjahre (1991, 1992, 1994 und 1995) machten die Kl├Ąger aus der Vermietung der Ferienwohnungen - durch Gegen├╝berstellung der Einnahmen und der (gesamten) Aufwendungen ermittelte - Werbungskosten├╝bersch├╝sse geltend.
26

F├╝r die Wohnung auf der Insel T (j├Ąhrliche AfA 1.491 DM) ergaben sich folgende Zahlen:
27

Einnahmen Ausgaben (davon Zinsen) ├ťberschuss
28

1989 2.000 DM 26.027 DM (10.913 DM) - 24.027 DM
29

1990 4.160 DM 18.028 DM ( 7.072 DM) - 13.868 DM
30

1991 5.280 DM 16.199 DM ( 5.638 DM) - 10.829 DM
31

1992 5.620 DM 15.435 DM ( 6.378 DM) - 9.815 DM
32

1993 5.520 DM 13.750 DM ( 5.996 DM) - 8.230 DM
33

1994 3.750 DM 14.853 DM ( 5.588 DM) - 10.956 DM
34

1995 6.220 DM 14.694 DM ( 5.153 DM) - 8.307 DM
35

1996 - 9.768 DM
36

1997 - 8.021 DM
37

1998 - 8.228 DM
38

1999 - 15.317 DM
39

2000 - 31.264 DM
40

F├╝r die Wohnung in der Stadt W (j├Ąhrliche AfA 1.399 DM) ergaben sich folgende Zahlen:
41

Einnahmen Ausgaben (davon Zinsen) ├ťberschuss
42

1990 1.840 DM 24.309 DM (2.007 DM) - 22.469 DM
43

1991 1.280 DM 10.912 DM (3.827 DM) - 9.632 DM
44

1992 2.860 DM 11.556 DM (4.446 DM) - 8.696 DM
45

1993 2.103 DM 19.944 DM (3.879 DM) - 17.841 DM
46

1994 1.124 DM 9.863 DM (3.106 DM) - 8.739 DM
47

1995 7 DM 10.450 DM (3.165 DM) - 10.443 DM
48

1996 - 8.295 DM
49

1997 - 10.886 DM
50

1998 - 13.604 DM
51

1999 - 9.067 DM
52

2000 - 10.075 DM
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Der Beklagte ber├╝cksichtigte die Werbungskosten nur mit dem auf die Vermietungstage entfallenden Anteil. Das FG K├Âln hatte die Klage mit Urteil vom 19. September 2002 10 K 6870/97, EFG 2003, 91 mangels feststellbarer Einkunftserzielungsabsicht abgewiesen. Auf die Revision der Kl├Ąger hat der BFH diese Entscheidung mit Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02, BFH/NV 2005, 602 aus materiellen Gr├╝nden aufgehoben und dabei unter ├änderung seiner bisherigen Rechtsprechung zu Ferienwohnungen im Hinblick auf die Bedenken des FG K├Âln im Wesentlichen ausgef├╝hrt: Dass Vermieten einer Ferienwohnung sei einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr - bis auf die ├╝blicherweise vorkommenden Leerstandszeiten - an wechselnde Ferieng├Ąste vermietet und in der ├╝brigen Zeit hierf├╝r bereitgehalten werde; nur in diesem Fall sei auch bei einer Vermietung von Ferienwohnungen grunds├Ątzlich von Einkunftserzielungsabsicht der Steuerpflichtigen auszugehen. Deshalb sei bei einer ausschlie├člich an wechselnde Ferieng├Ąste vermieteten und in der ├╝brigen Zeit hierf├╝r bereitgehaltenen Ferienwohnung die Eink├╝nfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen anhand einer Prognose zu ├╝berpr├╝fen, wenn die orts├╝bliche Vermietungszeit erheblich unterschritten werde; hiervon sei bei einem Unterschreiten von mindestens 25 v.H. auszugehen.
54

Das Gericht hat daraufhin bei den Fremdenverkehrsb├╝ros im Ort I ÔÇô Insel T und in der Stadt W nach der orts├╝bliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen gefragt. Diese wurde auf jeweils 100 bis 120 Tage gesch├Ątzt (FG Akte Bl. 14, 18), was den Beteiligten bereits Anfang M├Ąrz 2005 mitgeteilt wurde.
55

In einem erst kurz vor der m├╝ndlichen Verhandlung per Telefax eingegangenen Schriftsatz halten die Kl├Ąger unter Beif├╝gung einer schriftlichen Erkl├Ąrung der Frau F daran fest, die Wohnung in den Streitjahren nicht selbst zu Ferienzwecken genutzt zu haben, weitere Anlagen waren dem Telefax nicht beigef├╝gt. Sie halten die Mitteilungen der Fremdenverkehrsb├╝ros au├čerdem f├╝r nicht aussagekr├Ąftig und begehren, die orts├╝bliche Vermietungszeit der Wohnungen durch Sachverst├Ąndigengutachten zu ermitteln. Denn der Vergleich mit einer durchschnittlichen orts├╝blichen Vermietungszeit sei abwegig. Jede Wohnung habe im Hinblick auf Lage und Ausstattung eine eigene orts├╝bliche Vermietungszeit. Deshalb m├╝sse die orts├╝bliche Vermietungszeit einer jeden Wohnung durch Sachverst├Ąndigengutachten ermittelt werden.
56

Die Kl├Ąger beantragen, die Sache zu vertagen, hilfsweise die ├änderung der angefochtenen Bescheide dahin, dass bei den Eink├╝nften aus Vermietung und Verpachtung der Ferienwohnungen die in den Einkommensteuererkl├Ąrungen 1991, 1992, 1994 und 1995 geltend gemachten Werbungskosten├╝bersch├╝sse ber├╝cksichtigt werden.
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Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
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Entscheidungsgr├╝nde
59

Die Klage ist unbegr├╝ndet.
60

1. Die Sache war nicht zu vertagen. Der Beweisantrag der Kl├Ąger ist unsubstanziiert. Die Fremdenverkehrsb├╝ros, die f├╝r die Jahre seit 1990 bis 2000 und dar├╝ber hinaus keine Einzelerhebungen gemacht haben, haben die durchschnittliche Vermietungszeit der Ferienwohnungen im Sch├Ątzungswege angegeben, so gut es ihnen m├Âglich war. Ihre Angabe ist schl├╝ssig und entspricht genau dem, was dem Gericht aus eigener Erkenntnis an Ferienorten (z. B. ... ) bekannt ist. Von diesen Werten ist das Gericht im ├ťbrigen bereits in seinem Urteil vom 19. September 2002 10 K 6870/97 ausgegangen. Die Kl├Ąger haben nicht angegeben, was ein Sachverst├Ąndiger - etwa durch Einzelerhebungen - dar├╝ber hinaus ermitteln soll. Sie haben auch nicht angegeben, wie sie sich die Eingrenzung der Vergleichswohnungen vorstellen, ob sie sich auf Ortsteile beschr├Ąnken soll, auf Stra├čenz├╝ge, auf einzelne Stra├čen bzw. Wohnblocks, auf einzelne H├Ąuser oder gar auf die einzelne Wohnung selbst. Ein solches Vorgehen w├Ąre unpraktikabel und nichtssagend. Eine orts├╝bliche Vermietungszeit kann nach Auffassung des Gerichts nur durch die Ermittlung der durchschnittlichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen an einem Ferienort insgesamt ermittelt werden. Dies ergibt sich aus der gerichtsbekannten Tatsache, dass es an fast jedem Ferienort etwa 100 bis 120 Tage im Jahr gibt, an denen so gut wie jede Wohnung vermietet werden k├Ânnte (in den Monaten Juli und August auch doppelt oder gar dreifach), w├Ąhrend die Ferienwohnungen in der ├╝brigen Zeit des Jahres weitgehend leerstehen.
61

2. Die Klage hat auch mit ihrem Hilfsantrag keinen Erfolg, weil die orts├╝bliche Vermietungszeit erheblich (um weit mehr als 25%) unterschritten wird und die Prognose bei den Eink├╝nften ergibt, dass keine Einkunftserzielungsabsicht der Kl├Ąger angenommen werden kann.
62

a) Nach dem Regelungszweck des ┬ž 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungst├Ątigkeit grunds├Ątzlich davon auszugehen, dass die Steuerpflichtigen beabsichtigen, letztlich einen Einnahme├╝berschuss zu erwirtschaften, selbst wenn sich ├╝ber l├Ąngere Zeitr├Ąume Werbungskosten├╝bersch├╝sse ergeben. Etwas anderes gilt nur, wenn nach der tats├Ąchlichen Gestaltung des Sachverhaltes kein ├╝blicher Fall der Dauervermietung vorliegt, z.B. weil sich die Steuerpflichtigen nicht zu einer langfristigen Vermietung entschlossen haben. Diese Grunds├Ątze gelten auch f├╝r Ferienwohnungen, wenn diese von den Steuerpflichtigen (in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten) ausschlie├člich an wechselnde Ferieng├Ąste vermietet und in der ├╝brigen Zeit hierf├╝r bereitgehalten werden (BFH-Urteil vom
63

26. Oktober 2004 IX R 57/02, BFH/NV 2005, 602).
64

b) Das Vermieten einer Ferienwohnung ist einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr (bis auf die ├╝blicherweise vorkommenden Leerstandszeiten) an wechselnde Ferieng├Ąste vermietet wird. Nur so zeigt sich auch in nachpr├╝fbarer Weise, dass die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten ber├╝cksichtigt haben. Je mehr das Vermieten der Ferienwohnung die orts├╝blichen Vermietungszeiten unterschreitet, umso mehr gewinnt deshalb die Frage nach den Gr├╝nden des Leerstandes an Bedeutung (in Betracht kommen z.B. einerseits Unbenutzbarkeit der Wohnung wegen Instandsetzungsarbeiten oder anderer Vermietungshindernisse; andererseits aber auch Leerstand wegen unzureichender Vermietungsbem├╝hungen, z.B. als Ausdruck der Absicht, die Ferienwohnung letztlich nur als Verm├Âgensanlage und/oder f├╝r eine zuk├╝nftige Selbstnutzung vorzuhalten, BFH-Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02, BFH/NV 2005, 602).
65

c) Daher ist beim Vermieten von Ferienwohnungen (in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten) die Eink├╝nfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen immer dann anhand einer Prognose nach den Grunds├Ątzen des Urteils in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726 zu ├╝berpr├╝fen, wenn das Vermieten die orts├╝bliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen erheblich unterschreitet, ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind; aus Vereinfachungsgr├╝nden und um den bei einer solchen Pr├╝fung gegebenen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, ist die zur Prognose f├╝hrende Unterschreitensgrenze bei mindestens 25 v.H. anzusetzen (BFH-Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02, BFH/NV 2005, 602).
66

d) Nach diesen Ma├čst├Ąben war die Klage auch dann abzuweisen, wenn das Gericht trotz nach wie vor bestehender Zweifel den Vortrag der Kl├Ąger als wahr unterstellt, die Ferienwohnungen seien nicht von ihnen selbst zu Urlaubszwecken genutzt worden, sondern ausschlie├člich an wechselnde Ferieng├Ąste vermietet und in der ├╝brigen Zeit hierf├╝r bereitgehalten werden. Denn die durchschnittliche von den Kl├Ągern erreichte Vermietungszeit (Insel T 57 Tage und Stadt W weniger als 15 Tage) unterschreitet die jeweils orts├╝bliche Vermietungszeit erheblich (um weit mehr als 25%), sodass in jedem Fall eine ├ťberschussprognose vorzunehmen ist. Dazu bedarf es einer ├╝berschl├Ągigen Betrachtung der bisherigen Verlustsituation und des auf 30 Jahre anzunehmenden Prognosezeitraums (vgl. insoweit BFH-Urteil vom 6. November 2001 IX R 97/00, BFH/NV 2002, 413). Diese Betrachtung ergibt im Streitfall, dass keine Einkunftserzielungsabsicht der Kl├Ąger angenommen werden kann.
67

aa) Die Anzahl der Tage, an denen die Wohnungen in den Jahren 1989 bis 2000 vermietet waren, steht fest. F├╝r die ├╝brigen Jahre des 30-j├Ąhrigen Prognosezeitraums legt das Gericht betreffend die Wohnung auf der Insel T zugunsten der Kl├Ąger 65 vermietete Tage im Jahr zugrunde, obwohl sich die Anzahl der Vermietungstage im Jahr 1995 (117 Tage) eher als zu vernachl├Ąssigender Ausrei├čer nach oben darstellt und obwohl die bekannten Jahre bis 2000 eher eine fallende Tendenz hinsichtlich der Vermietungstage erkennen lassen. Die erzielbaren Einnahmen sch├Ątzt das Gericht dabei zugunsten der Kl├Ąger auf 3.000 EUR j├Ąhrlich. Auch wenn AfA und Zinsaufwendungen unber├╝cksichtigt blieben, m├╝sste angesichts der von den Kl├Ągern bisher ermittelten Zahlen f├╝r die verbleibenden Jahre des Prognosezeitraums ein Werbungskosten├╝berschuss von mindestens 1.500 EUR unterstellt werden. F├╝r die Wohnung in der Stadt W h├Ąlt das Gericht allenfalls 30 vermietete Tage im Jahr f├╝r realistisch und geht deshalb von Einnahmen von rd. 1.800 EUR aus. F├╝r diese Wohnung w├Ąren dementsprechend Werbungskosten├╝bersch├╝sse zwischen 1.500 und 2.000 EUR j├Ąhrlich zu unterstellen, wenn AfA und Zinsaufwendungen au├čer Acht blieben. Demnach k├Ąmen die Kl├Ąger in keinem Jahr des Prognosezeitraums auch nur in die N├Ąhe eines positiven Ergebnisses. Daran w├╝rde sich auch dann nichts ├Ąndern, wenn man bei den gesch├Ątzten Einnahmen einen Sicherheitszuschlag von
68

10 v.H. und bei den gesch├Ątzten Ausgaben einen Sicherheitsabschlag von 10 v.H. (vgl. BFH-Urteil vom 6. November 2001 IX R 97/00, BFH/NV 2002, 413) vorn├Ąhme.
69

bb) Der Nachweis einer gleichwohl bestehenden ├ťberschusserzielungsabsicht seitens des Kl├Ągers erfolgte auch in der m├╝ndlichen Verhandlung nicht.
70

aaa) Ist die ├ťberschusserzielungsabsicht im Rahmen der Prognose nicht feststellbar, so kann der Steuerpflichtige nach Ansicht des BFH gleichwohl nachweisen, dass sie zum ma├čgeblichen Zeitpunkt (Beginn der Vermietung) die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet haben, zun├Ąchst angefallene Werbungskosten├╝bersch├╝sse w├╝rden im Laufe der T├Ątigkeit durch Einnahme├╝bersch├╝sse ausgeglichen und insgesamt werde ein positives Gesamtergebnis erzielt. Die Steuerpflichtigen, die f├╝r das Vorhandensein der ├ťberschusserzielungsabsicht die Feststellungslast tragen, m├╝ssen hierzu die objektiven Umst├Ąnde vortragen, aufgrund derer sie im Beurteilungszeitraum erwarten konnten, einen Gesamt├╝berschuss zu erzielen (BFH-Urteil vom
71

6. November 2001 IX R 97/00, BFH/NV 2002, 413)
72

bbb) Der Kl├Ągervertreter hatte trotz Hinweises in der m├╝ndlichen Verhandlung und in Kenntnis des BFH-Urteils vom 6. November 2001 IX R 97/00 (BFH/NV 2002, 413), auf dass er sich selbst bezogen hat, keine Umst├Ąnde vortragen, aufgrund derer die Kl├Ąger im Beurteilungszeitraum erwarten konnten, einen Gesamt├╝berschuss zu erzielen. Er hat im Laufe des Verfahrens lediglich erkl├Ąrt, der Kl├Ąger w├╝rde die Wohungen am liebsten verkaufen.
73

3. Die Kostenentscheidung beruht auf ┬ž 135 Abs. 1 FGO.
Klaus
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Registriert: Mo 13. Okt 2008, 11:02

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